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Dispositif Pinel


1. Principe de la loi pinel

Tout contribuable domicilié en France et qui investit entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2021 dans un logement neuf destiné à la location pendant un minimum de 6 ans, peut déduire de ses impôts jusqu’à 21% du montant de son investissement.

2. Objectifs du dispositif de defiscalisation pinel

  • Constituer un patrimoine immobilier
  • Bénéficier d’une réduction d’impôts
  • Percevoir des revenus complémentaires
  • Loger ses proches

3. Mécanisme du dispositif pinel

a. Taux de réduction d’impôt

La loi Pinel vous permet de bénéficier annuellement d’une réduction d’impôt sur le revenu dont le montant dépend de la durée de l’engagement de location que vous avez pris

  • Location de 6 ans : 12% de réduction d’impôts soit 2% par an
  • Location de 9 ans : 18% de réduction d’impôts soit 2% par an
  • Location de 12 ans : 21% de réduction d’impôts soit 2% par an pour les 9 1ères années et 1% par an pour les 10ème, 11ème et 12ème année.

b. Assiette

Le taux de réduction d’impôt Pinel est basé sur le prix de revient global de votre investissement (= coût de l’immobilier + frais de notaire) dans la limite annuelle de 300.000€ et de 2 investissements annuels.

Soit une réduction d’impôt maximale de : 63.000€ sur 12 ans, 6.000€ par an pendant 9 ans puis 3.000€ par an pendant 3 ans.

c. Plafonnement des niches fiscales

La loi Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales.

Vous pouvez bénéficier jusqu’à 10.000€ de réductions d’impôts annuelles.

4. Conditions de la loi pinel

a. Normes énergétiques

Les logements doivent justifier du respect d’un haut niveau de performance énergétique global, et répondre à la réglementation thermique 2012 (RT 2012), ou obtenir le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 ».

b. Zonage de la loi pinel

Les logements doivent être construits dans des zones à forte demande locative. Ce zonage va définir les communes éligibles ainsi que l’encadrement des loyers et des ressources du locataire.

  • Zone A bis : Très forte demande locative : Paris et première couronne
  • Zone A : proches environs de Paris, une partie du pourtour méditerranéen et des Alpes et certaines zones dans les grandes villes de plus de 250 000 habitants.
  • Zone B1 : principales grandes villes française (Lyon, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Marseille…) ainsi que la Corse et les départements et collectivités d’Outre-mer.
  • Zones B2 peuvent être éligibles si elles ont reçu un agrément du préfet de région. 
Tout le reste du territoire en zone C n’est pas éligible.

L’année 2018 est une année de transition concernant l’éligibilité des zones B2 et C au dispositif. Ces zones seront encore considérées en 2018 dès lors que les permis de construire ont été délivrés au plus tard le 31/12/2017 et à la condition que ces logements soient acquis par les contribuables au plus tard le 31 décembre 2018.

c. Location du logement dans le cadre du dispositif pinel

L’acquéreur s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pour une durée de :

  • 6 ans au minimum (renouvelable deux fois 3 ans)
  • ou 9 ans (renouvelable une fois 3 ans)

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

d. Plafond de loyer pinel

Les logements ouvrant droit à la réduction d’impôt sont soumis à un plafond de loyer exprimé en m2 suivant la zone de situation du bien.

Ce plafond est révisé à la hausse chaque année par décret, vous permettant ainsi de bénéficier d’un loyer qui augmente progressivement.

Zone A bisZone AZone B1Zone B2
16,82 €/m²12,50 €/m²10,07 €/m²8,75 €/m²

A ce plafond de loyer, est appliqué un coefficient multiplicateur permettant de calculer le montant du loyer en fonction de la superficie de votre bien : 0,7 + 19 / m².

 

Exemple :

Votre bien est un T2 de 40m² en zone B1 (Toulouse, Bordeaux…) : 0,7 + 19 / 40 = 1,175.
Le plafond de loyer initial est donc de 1,175 x 10 x 40 = 470€

e. Plafond de ressources des locataires

Les locataires sont soumis à une condition de plafond de ressources (évaluée au regard de leur imposition N-2).

Le logement peut être loué à vos ascendants et descendants (parents, enfants, …) mais ils ne doivent pas faire partie de votre foyer fiscal.

Zone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule36 97136 97130 13327 120
Couple55 25455 25440 24136 216
Foyer + 1 enfant72 43366 42048 39343 554
Foyer + 2 enfants86 47979 55858 42152 579
Foyer + 3 enfants102 89394 18368 72561 853
Foyer + 4 enfants115 782105 98577 45369 707
Majoration pour personne à charge+12 900+11 809+8 641+ 7 775

5. Bilan à 15 ans de l’investissement pinel

Au terme d’une période d’investissement de 15 ans (déterminée arbitrairement), on peut généralement estimer que vous serez propriétaire d’un bien qui aura été financé de la manière suivante :

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